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Impactos en el Precio de la Tierra
Se realizó una evaluación del impacto en el valor de
la tierra de cada escenario de planeación. Esta estimación se
realiza basada en cuantas premisas básicas. Remover los derechos de
construcción reduce el valor de la tierra y viceversa. Restringir la
disponibilidad de tierra desarrollable incrementa el valor de
aquella en la que se permite construir. Las áreas de bajo precio
inherente debido a limitaciones físicas de la tierra no sufren un
impacto significativo por la imposición de nuevos planes de
zonificación. Finalmente, la caída en el valor de la tierra es
proporcional al valor de la tierra si es desarrollable. El modelo de
atractivo se usa como substituto para el precio base de la tierra.
La figura 27 muestra el impacto estimado en los
precios de los terrenos bajo el plan propuesto. Las áreas donde el
desarrollo no se permite se muestran en azul. Las áreas amarillas no
se consideran desarrollables a causa de inundaciones frecuentes o
inclinación excesiva. Las áreas donde los derechos de construcción
están establecidos experimentan un incremento moderado en su valor.
El plan propuesto por Loreto 2025 muestra una
marcada diferencia en los diferentes impactos en los precios de la
tierra, como se aprecia en la figura 28. En esta alternativa, el
desarrollo se permite en una proporción mucho menor de la tierra en
las áreas de mayor demanda. Esto produce un incremento relativamente
mayor en el valor de la tierra para esas áreas. Consecuentemente,
hay más áreas que sufren de una caída en el valor de la propiedad
como resultado de las restricciones de desarrollo.
Una evaluación separada del impacto del cambio de
los patrones del uso del suelo en los valores de la tierra esta
basado en los resultados de la encuesta a norteamericanos. La
encuesta le pregunta a compradores potenciales escoger ente
diferentes opciones residenciales que difieren en precio, vistas
desde la residencia y características de la región después de que
los participantes han sido introducidos a la región de Loreto a
través de fotografías y texto. La evaluación es basada en análisis
conjunto, donde un mercado hipotético es creado para replicar en la
extensión máxima, las opciones que consumidores tomarían en un
mercado real.
Cinco atributos fueron incluidos en las opciones:
- La vista desde la casa hacia el océano.
- La vista desde la casa hacia las montanas
- La vista de la carretera entre la casa y el centro urbano.
- Una vista aérea de la región.
- El precio de la casa
El análisis estadístico de las preferencias
reportadas nos permite hacer inferencias acerca de la diferencia
aproximada en valor entre los diferentes atributos. Para las vistan
hacia el océano, la vista no-obstruida (Vista 1) vale $90,000 en
promedio más que la condición con la vista parcialmente obstruida
(Vista 2), y $150,000 que la Vista 3.
La diferencia en el valor de las vistas hacia las
montanas no es alta. Vista 1 presento una diferencia aproximadamente
de $70,000 más que la Vista 2, y $90,000 más que la Vista
Las diferencias en las vistas de la carretera entre
la casa y el centro urbano no fue estadísticamente significativa. De
los cinco factores, este fue el menos importante.
La densidad de la región tuvo
un impacto estadístico significativo en las preferencias
residenciales. Vista 1 es valorada aproximadamente $70,000 más que
la vista 2 y $160,000 más que la Vista 3.
Estos resultados indican que al incrementarse la
densidad, el valor de las residencias existentes declina. Esto no
debe confundirse con el movimiento en los precios que resulta debido
a otros factores que influencian los valores de las propiedades, tan
y como mejoras en transporte, creación de trabajos, o esfuerzos de
mercadeo y promoción. En un mercado habitacional que experiencia un
aumento en los precios residenciales, el impacto seria relativamente
declinado (comparando valores de bienes raíces a que ocurriría de no
ser así) y no una baja absoluta los valores de las propiedades.
Usando los resultados de este estudio, hemos creado
un modelo indicativo de impacto relativo en los precios de bienes
raíces in el mercado de las casas de lujo (alto valor) en Loreto
como un alza en la cantidad de casas en el área. Otra vez, este no
toma en consideración de otros factores que pueden sacudir los
precios de las bienes raíces en el futuro. Este modelo mira
únicamente al impacto de los cambios en el numero total de casa en
el paisaje como ha sido interpretado en las preferencias mencionadas
por los compradores potenciales. Este análisis no incluye el impacto
de estos cambios en el valor de los segmentos habitacionales medio y
bajo del mercado en Loreto.
Asumiendo un precio por casa de $350,000 y
comenzando con 200 casa, el estimado se reduce en un precio promedio
por casa tal y como esta presentado en la Figura 33. Estos sugieren
que dueños de casa experimentaran una rebaja relativa en los valores
de sus propiedades como casa adicionales son añadidas en el mercado.
Este fenómeno es abiertamente aceptado como uno de los principales
factores que motiva comunidades a limitar el crecimiento. En Loreto,
donde es altamente posible que la inversión en bienes raíces por
extranjeros sea el factor que maneje el crecimiento, dicho factor
podría ser el indicador fundamental de la salud de la economía.
Mas que reducir el valor relativo de las casas
existentes, este sencillo modelo también exhibe como los valores
agregados de este segmento del mercado habitacional pueden reclinar
con el creciente numero de casas.
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